从上海到广州，从城市核心区到近郊板块，“旺铺转让”的告示正成为社区街头的常见景象。曾经充满烟火气的沿街餐饮小店，如今正面临前所未有的生存考验。
商铺空置周期拉长 租金高企成核心症结
上海市人大代表郑凯捷近期指出，上海大量社区周边小店和沿街商铺出现长期空置，部分铺位闲置时间长达四五年，而过去通常半年到一年就能找到接盘方。她同时提到，与成都、长沙等中西部城市充满市集活力的业态相比，上海的商业形态显得过于规整，缺乏包容性。
几乎同期，广州也出现集中性的社区底商关停潮，尤其集中在老城区、近郊地带以及传统地下商场和商业综合体金街区域。一个典型案例是广州龙洞“奶茶一条街”——这条约30米长的街道曾聚集十余家茶饮品牌，但从2025年下半年起陆续关店。网络流传的原因包括道路施工影响客流、租金上涨逼迫商户退出、地摊经济分流客源等。
在北京顺义某近8年历史的新建小区，底商门店虽多，但大部分长期空置，近三年始终挂着招租信息。春节前，一家经营两年的绝味鸭脖关闭转为库房，一家洗衣店也已停业转租，另一家店铺三年换了三次招牌。目前仍在运营的仅有肯德基、必胜客、蜜雪冰城等少数品牌，以及一对老两口经营的手抓饼摊位。郑州一位烧烤品牌负责人也表示，社区周边空置商铺越来越多，尤其餐饮类为突出，而社区生鲜超市的生意却相对红火。
多重因素叠加 社区餐饮经营承压
社区餐饮“烟火气”消散的背后，是房租成本、消费模式变迁与客群结构错配等多重因素的共同作用。
商铺租金居高不下是首要难题。有案例显示，某小区底商洗衣店关闭后，转租租金从每月4万元直接腰斩，仍无人接手。另一家烧烤店尝试将白天空闲时段分租给早餐摊和卤味摊以分摊成本，但近一年仍未找到长期租户。
消费线上化持续冲击堂食业务。外卖、即时零售等业态深度渗透日常生活，《餐饮业年度报告》显示，外卖市场规模已突破1.4万亿元，同比增长超10%，占餐饮行业总收入约24%。值得注意的是，市场监管总局将于2026年6月1日起施行新规，要求所有网络餐饮服务提供者必须拥有实体经营门店，专营外卖的“无堂食”商家须在页面显著标注。这一规定在规范“幽灵店铺”的同时，也可能对部分低成本外卖商家形成合规压力。
社区客群的“既集中又分散”特性与餐饮业态存在明显错配。具备消费能力的年轻群体早出晚归，白天社区内以老年人和儿童为主。年轻客群对便捷早餐需求大，但餐饮门店因此产生的空闲时间高达80%至90%；而老年人消费力有限，仅青睐高性价比快餐，多数餐饮品类难以适配。这也解释了为何手抓饼等即食类小摊能够长期存活，而正餐类门店却频繁更迭。
政策与资本共同驱动 社区餐饮进入新阶段
疫情期间，社区餐饮凭借“家门口的刚需”优势一度成为热点，吸引众多头部品牌布局。盒马、永辉、物美等零售企业曾试水社区食堂模式，试图以餐饮带动社区消费。但物美大食堂在2024年计划开出20家门店后，2025年已无相关扩张数据，目前北京仅存2家。物美在部分门店将原有自营食堂替换为“吃吧”堂食区，引入乡村基、茉莉奶白等连锁品牌。
银发经济正在成为社区餐饮的新引擎。国务院近期常务会议专门研究推进银发经济和养老服务发展，预测到2035年，银发经济市场规模将达30万亿元，占GDP约10%。消费投资人黄海指出，1962至1976年间出生的约3.5亿人群被视为“活力银发族”，他们大多有房无贷、退休金稳定，消费潜力可观。
在这一趋势下，社区餐饮布局呈现多元化特征。星巴克、海底捞等头部品牌持续深耕社区，优化产品结构以适配社区客群。新兴业态如长沙东茅街茶馆，日均接待1.5万人次，银发族占比超40%，平均停留6至8小时，被业内视为“银发星巴克”的雏形。
社区底商转型任重道远
当前城市社区餐饮业态呈现三大特征：一是政策导向型业态集中，如各地民政局主导的社区食堂；二是餐饮品牌高度依附商超流量；三是京东、锅圈等非传统餐饮企业跨界切入，京东依托外卖平台整合社区餐饮资源，锅圈则借助AI炒菜机等设备推出“堂食+自提+零售”复合模式。
然而，对于大量非黄金位置的社区底商而言，仅靠餐饮单一业态已难以维系。社区商业需要覆盖基础民生、餐饮美食、品质生活等多层次业态，形成良性互动。当其他配套业态缺失，餐饮门店的客群粘性也将随之流失。
曾经被视为“旺铺”的社区底商，如今已不再是简单开店就能盈利的黄金地段。在租金、客流、成本的多重挤压下，社区餐饮的真正复苏，仍有赖于业态结构的系统性优化与政策环境的持续改善。